Peinture et état des lieux de sortie à Toulon : qui paie ?

Les cartons sont partis. Dans une heure, le propriétaire arrive pour l’état des lieux de sortie. Au salon, un rectangle plus clair marque la place du buffet, et six trous de cheville ponctuent le mur de la chambre. Faut-il tout repeindre avant de rendre les clés ?

La réponse tient dans trois textes : la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, un décret de 1987 qui liste les réparations du locataire, et un décret de 2016 sur la vétusté. Voici ce qu’ils disent de la peinture, côté locataire comme côté propriétaire, et ce que je regarde quand on me demande de chiffrer une remise en peinture après un départ, à Toulon ou ailleurs dans le Var.

Ce que la loi demande au locataire à l’état des lieux de sortie

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux obligations au locataire. Il répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve un cas de force majeure, une faute du propriétaire ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer dans le logement. Et il assure l’entretien courant et les menues réparations, sauf quand elles viennent de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure.

Pour les murs et les plafonds, le décret du 26 août 1987 précise ce que recouvrent ces menues réparations : le maintien en état de propreté, les « menus raccords de peintures et tapisseries », et le rebouchage des trous quand leur nombre, leur taille et leur emplacement en font une réparation.

Le locataire doit donc rendre des murs propres, reboucher les trous qu’il a faits et reprendre une éraflure localisée. Il n’a pas à repeindre un logement dont la peinture a vieilli normalement.

Usure normale ou dégradation : la frontière

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal ». Tout se joue sur ce dernier mot.

Relèvent en général de l’usure normale :

• une peinture ternie ou jaunie par le soleil près des fenêtres ;
• la trace plus claire laissée par un meuble ou un cadre ;
• des marques légères autour des interrupteurs et des poignées de porte.

Relèvent en général de la dégradation :

• des trous nombreux ou larges, laissés ouverts ;
• des dessins au feutre, ou des traces de graisse jamais nettoyées derrière la plaque de cuisson ;
• un éclat de peinture arraché par un choc ou un adhésif.

Deux cas prêtent à discussion. Les moisissures d’abord : si elles viennent d’un manque d’aération de la part du locataire, elles restent à sa charge, mais si la VMC du logement ne fonctionnait pas, la responsabilité change de camp. J’explique comment reconnaître l’origine d’une moisissure dans mon article sur l’humidité des murs à Toulon. Ensuite les couleurs vives : la loi interdit au locataire de transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Un mur passé en bleu nuit sans cet accord peut donc devoir retrouver sa teinte d’origine, aux frais du locataire.

La vétusté : ce que le temps retire de la facture

Le bail peut contenir une grille de vétusté. Le décret de 2016 permet au locataire et au propriétaire d’en choisir une parmi celles issues d’accords collectifs de location. Elle donne, pour chaque élément du logement, une durée de vie théorique et un abattement par année. Le décret ne fixe lui-même aucune durée pour les peintures : tout dépend de la grille retenue.

Prenons un exemple, avec des chiffres choisis pour l’illustration : une grille qui accorde aux peintures une franchise d’un an, puis un abattement de 15 % par an. Le locataire laisse une chambre aux murs abîmés, et le devis de remise en peinture s’élève à 1 000 €.

• Parti après 4 ans, il bénéficie de 3 années d’abattement, soit 45 % : il paie 550 €.
• Parti après 6 ans, l’abattement atteint 75 % : il paie 250 €.

Chaque grille a ses propres chiffres, lisez celle de votre bail.

Sans grille dans le bail, la vétusté compte quand même. Elle s’apprécie alors au cas par cas, en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation du Var peut être saisie gratuitement avant d’aller devant le juge.

Le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie

L’article 22 de la loi de 1989 fixe les délais. Le propriétaire rend le dépôt de garantie dans un délai d’un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois sinon.

Il peut retenir le coût d’une remise en peinture, à condition que la somme soit « dûment justifiée ». Un devis ou une facture détaillés pièce par pièce remplissent ce rôle. Un montant forfaitaire sans justificatif ne suffit pas. En cas de retard, la somme due au locataire est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

Repeindre avant de partir : bonne ou mauvaise idée ?

Repeindre la veille de l’état des lieux pour éviter une retenue part d’une bonne intention. Le résultat se retourne parfois contre le locataire. Une teinte légèrement différente, un raccord visible en lumière rasante, des débords sur les plinthes : le propriétaire peut les relever comme des dégradations.

Une peinture neuve posée à côté d’une peinture de plusieurs années donne rarement le même rendu, même avec la même référence. J’explique pourquoi dans l’article sur les dégâts des eaux, à la partie consacrée aux raccords.

Un menu raccord sur une zone de la taille d’une main passe bien, surtout avec le pot d’origine. Repeindre un pan de mur entier avec une autre peinture passe beaucoup moins bien. Pour tout ce qui dépasse la retouche, laissez le mur en l’état et discutez avec le propriétaire, devis à l’appui.

Location à Toulon et dans le Var : ce que le climat fait aux peintures

Dans un appartement du Mourillon ou une villa de La Crau exposée plein sud, les murs proches des baies vitrées jaunissent et se ternissent plus vite que ceux du couloir. Ce vieillissement vient du soleil et relève de la vétusté.

Au Pradet, à Carqueiranne ou à Hyères, l’air marin chargé d’humidité favorise la condensation dans les logements peu chauffés l’hiver, en particulier les locations saisonnières fermées plusieurs mois. Les taches qui apparaissent derrière un meuble collé à un mur froid se discutent alors entre aération, chauffage et isolation, et il faut en trouver la cause avant de parler de retenue.

Pour un propriétaire bailleur à Toulon, La Garde ou La Valette-du-Var, le choix de la peinture entre deux locataires compte. Une finition lessivable dans les pièces de passage se nettoie à l’éponge au départ du locataire. Une peinture mate classique garde les traces de doigts et oblige à repeindre plus tôt.

Conseils de l’artisan

• À l’entrée dans le logement, photographiez chaque mur et chaque plafond, avec la date, et faites noter sur l’état des lieux les défauts déjà présents.
• Pour changer de couleur, demandez l’accord du propriétaire par écrit. Un mail suffit à garder une trace.
• Gardez un fond de pot de chaque peinture posée, avec sa référence notée sur le couvercle.
• Côté propriétaire, faites chiffrer la remise en peinture pièce par pièce par un professionnel. C’est ce document qui justifie une retenue sur le dépôt de garantie.
• Entre deux locations, choisissez une teinte neutre et une finition velours lessivable dans l’entrée, le couloir et la cuisine.

Remettre un logement en peinture à Toulon et dans le Var

Après un état des lieux de sortie, une remise en peinture se chiffre pièce par pièce, en séparant ce qui relève de l’usure normale et ce qui relève d’une dégradation. Je réalise ces devis pour les propriétaires comme pour les locataires, à Toulon, La Garde, La Valette-du-Var, Le Pradet et Hyères. Le devis est gratuit : contactez-moi, ou découvrez mes prestations de peinture et décoration.